不動産投資の利回りって何？利益が得られる仕組みとは？

LIFE STYLE

2020Apr09

不動産投資では、不動産を購入し運用することで利益を得ます。銀行の預金利率が非常に低調ななか、投資用物件に高い利回りが書かれていると気になる場合も多いでしょう。物件を探す際の目安である利回りについてご紹介します。

不動産投資について解説

不動産投資の種類

不動産投資とは、自分が住むためではなく、利益を得るために不動産を所有すること。不動産投資の利益には「売却益」と「運用益」があります。

・売却益
不動産を買い、欲しい人に売って得た利益が売却益です。
不動産に限らず物価はつねに変動しています。ある不動産の周辺が再開発されるなどして需要が上がれば、不動産の価格も上がるのです。
不動産の取得価格よりも売却価格が高ければ利益が得られます。

・運用益
所有している不動産を誰かに貸して得られる家賃収入などが運用益です。
月の家賃が1室5万円で、全10室あるアパートの場合、満室であれば月50万円の家賃収入が得られます。そこからアパートにかかる経費を差し引いた金額が運用益です。

不動産投資物件の種類
一般的な不動産投資物件には、「一棟アパート」「戸建て」のほか、マンションのなかの一部屋を所有する「ワンルーム投資」があります。また、「民泊」や「駐車場」などに投資することも可能です。
物件を決めて所有するのが難しいと感じる場合には、投資信託会社に資金を提供して不動産の運用をしてもらい利益を得る「J-REIT（ジェイ・リート）」も大きくは不動産投資先のひとつとして考えられます。

不動産投資は誰でも始められる
「不動産投資はお金のある人がすること」というイメージがあるかもしれませんが、必ずしも不動産を手に入れる資金が必要というわけではありません。
不動産投資は100万円からできる場合があります。また、夫側の与信情報を踏まえると、専業主婦でも銀行融資が受けられることも。
専業主婦の場合、室内の間取りや生活動線を見極める力が優れている方も多いです。愛着をもって物件を管理できれば、それだけ入居率があがり利益につながりやすいでしょう。

不動産投資の利回りとは

不動産投資の利回りには4つの種類があります。

表面利回り
表面利回りは、不動産投資の物件情報に記載されている利回りです。1年間物件が満室であることを仮定して利回りを算出しています。あくまでも仮想の値のため、想定表面利回りという場合もあります。

表面利回り＝1年間の家賃収入÷物件購入価格×100

実質利回り
実際の運用利益に近い値が算出できます。
不動産を所有している場合、物件に空室があっても管理費などのコストが必要です。また、物件を所有している際にかかるランニングコストも差し引いて考えます。

実質利回り＝ 1年間の家賃収入－（空室コスト＋ランニングコスト）÷物件購入価格×100

借入金返済後利回り
借入金返済後利回りは、実質利回りに近い考え方です。ローンを組んで物件を購入しても赤字にならないかを求める際に使用します。

借入金返済後利回り＝ 1年間の家賃収入－（空室コスト＋ランニングコスト）÷物件購入価格×100

自己資金投資利回り
不動産は銀行から融資を受けて所有するのが一般的ですが、全額融資にするのか、自己資金を多めに出すのかなどを自分で考えなければなりません。
自己資金投資利回りは、購入に際して出した自己資金に対してどのくらい利益が出たのかを求める計算式です。

借入金返済後利回り＝ 1年間の家賃収入－（空室コスト＋ランニングコスト＋ローンの1年間分の返済額）÷購入時の自己資金×100

利回りだけじゃない！不動産投資の注意点

不動産投資を行う際は、冷静に物件を見極める目が必要です。

不動産投資の利回りが高く見える仕組み
不動産投資用の物件情報は、表面利回りで書かれています。しかし、表面利回りが実施の利益になることはありません。
不動産投資では空室があるかどうかが非常に重要です。また、不動産を所有するためにはさまざまなランニングコストがかかります。
投資物件に書かれている表面利回りは、概算としてどのくらいの利益が見込まれるかを知る値であり、一つひとつの出費を考慮した実質利回りについては触れられていないのです。

利回りが高くても入居者がいないと収入は得られない
賃貸物件はどこかのタイミングで必ず人の出入りがあります。入居者が出て行ったあとで、新しい借り手が見つかるまでのあいだは家賃が得られません。
首都圏など人口が多い地域の物件は利回りが低く、地方では高くなる傾向があります。これは物件自体の価格差による違いでもあります。
たとえば、1年間200万円の家賃収入があった場合、物件を2,000万円で購入している場合の表面利回りは10％ですが、物件購入価格が3,000万円の場合、表面利回りは6.6％です。
運用益を重視する場合、新築物件では8％程度の利回りがあればよいともいわれます。想定通りの家賃が得られるかは空室になりにくい物件かどうかが重要です。単純に利回りの値だけに惑わされないよう注意しましょう。

不動産投資はランニングコストがかかる
不動産物件には水道光熱費や冷暖房費、保全費などのランニングコストがかかります。
戸建て物件は、自宅などと同様に固定資産税が課せられ、区分マンションでは、空室状況にかかわらず管理費や修繕積立金がかかります。
エアコンや給湯器、換気扇等の設備は、家主のものです。交換が必要になれば物件の所有者として負担しなければなりません。全室分の設備を交換するとなると、非常に大きな出費となります。

自宅と同様に、不動産物件の設備も日々劣化していきます。せっかく所有しても維持できなければ意味がありません。物件を所有する際は長期的な目線で資金繰りを考えておくことも大切です。